Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Перепланировка квартиры со свободной планировкой в Москве

Большинство квартир в современных монолитных новостройках – это жилье со свободной планировкой. То есть квартира представляет собой помещение, где почти полностью отсутствуют внутренние стены. В некоторых комплексах застройщик выделяет зоны санузлов или кухни. Именно в таком виде квартира свободной планировки от застройщика и передается покупателю.

Квартира со свободной планировкой, фото:

Что значит свободная планировка квартиры?

Итак, мы выяснили, что свободная планировка квартиры в новостройке – это жилое помещение без внутренних перегородок. По идее застройщиков, предлагающих на рынке недвижимости квартиры со свободной планировкой, жилье такого типа проще сделать эксклюзивным, поскольку в едином пространстве, огороженном внешними и межквартирными стенами, намного легче воплотить в жизнь разнообразные дизайнерские решения и провести зонирование квартиры согласно своим вкусам и потребностям.

То есть, по мнению застройщиков, свободная планировка является чуть ли не главным преимуществом таких квартир, потому что внутренние перегородки в них можно строить по-своему усмотрению как угодно.

Отсюда многие делают вывод, что распланировать комнаты, кухню и туалеты можно как заблагорассудится. Поэтому подобные квартиры выглядят привлекательно в глазах покупателей, и спрос на новостройки со свободной планировкой постоянно растет.

Квартиры со свободной планировкой- плюсы и минусы

Но на самом деле не все так просто. Свободная планировка является хитрым маркетинговым приемом, позволяющим застройщикам зарабатывать на покупателях квартир из-за незнания ими многих тонкостей жилищного законодательства.

Ведь задача застройщика, как правило, продать квартиру покупателю максимально быстро и на выгодных для себя условиях, а о том, как на самом деле обстоят дела с планировкой, вы узнаете в лучшем случае только после оформления документов на покупку квартиры.

И если называть вещи своими именами, то нужно сказать, что термин «квартира свободной планировки» вводит покупателя в заблуждение, потому что он условен и на законодательном уровне не существует. Квартира без перегородок и ремонта обходится застройщику значительно дешевле, а продается будущему владельцу как будто застройщик специально не возвел перегородки, чтобы не мешать владельцу реализовать свое планировочное решение.

Квартира свободной планировки- нужно ли согласовывать перегородки?

Юридически квартир со свободной планировкой нет, все квартиры имеют некую планировку, которая отражена в проекте здания. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» дает следующее определение квартире: Структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Как мы видим, для того чтобы признать некое помещение квартирой оно должно соответствовать ряду требований: иметь как минимум одну жилую комнату, кухню, санузел, коридоры. Квартиры со свободной планировкой, как правило, не имеют выделенных комнат и вспомогательных помещений, так как являются объектом незавершенного строительства. Но застройщик не может сдать многоквартирный дом без квартир, поэтому в проекте здания все квартиры имеют комнаты, коридоры, санузлы и прочие помещения. Обычно этот же план переносится и в документы БТИ.

То есть отсутствие межкомнатных перегородок никак не помогает в обустройстве и переустройстве жилья, а лишь свидетельствует о том, что выгоду от такой планировки получил только застройщик, который хорошо сэкономил на строительных материалах.

Квартира свободной планировки в новостройке:

На плане квартиры, составленном БТИ, отсутствующие стены показываются пунктирными линиями. Строить эти стены будет уже сам собственник, когда начнется ремонт.

Иными словами, вы не можете возводить внутри квартиры любые перегородки по своему вкусу, переносить кухню на место коридора, а в спальне организовывать дополнительный санузел. Любая квартира имеет утвержденную проектом здания планировку, которая отвечает единым для всех жилых помещений нормам и правилам.

И если в рекламе новостройки Москвы со свободной планировкой квартира изображается как помещение без стен, то на архитектурном плане застройщика все стены есть, равно как и зонирование жилых, нежилых и вспомогательных помещений. Данные границы обычно обозначаются на полу квартиры несколькими рядами кирпичной кладки или блоками. Вот по обозначенным таким образом границам и предстоит возведение стен в квартире со свободной планировкой.

Перепланировка квартиры свободной планировки в Москве

Приобретая квартиру свободной планировки, следует помнить, что для нее существует утвержденный план помещений, и это единственная планировка, которую вы имеете право выполнить без дополнительного согласования. Узнать какое именно планировочное решение утвердил застройщик для вашей квартиры можно в проекте здания, его возможно взять у застройщика, проектировщика здания, либо в управляющей компании.

Свободная планировка — надо ли узаконивать перепланировку?

Если же обладатель жилплощади хочет отклониться от имеющегося поэтажного плана квартиры свободной планировки, согласование перепланировки является обязательным требованием. Порядок проведения перепланировки в новостройке со свободной планировкой, стоимость и сроки ее оформления определяются сложностью будущего переустройства.

Наибольшие трудности при перепланировке квартиры свободной планировки в новостройке возникают в случаях, когда на плане БТИ квартиры показаны зоны кухни, санузлов и комнат, но не обозначены коридоры и вспомогательные помещения.

Мокрые зоны в квартире свободной планировки

Действующими строительно-санитарными нормами запрещается увеличивать площадь ванных и туалетов за счет жилых комнат. Но разрешается расширять зоны санузлов и ванных за счет коридоров и нежилых помещений (кладовок, подсобок, встроенных шкафов). Но если на плане БТИ не показаны зоны коридоров, то при любом увеличении санузла произойдет затрагивание жилой зоны, что не допустимо.

Чтобы объяснить чиновникам, что ваши действия правомерны, нужен архитектурно-строительный план застройщика, прошедший экспертизу перед строительством, на котором отмечаются все помещения квартиры, в том числе коридоры.

Такой план с печатью компании-застройщика сдается в жилищную инспекцию города Москвы вместе с остальными документами для согласования перепланировки, как доказательство, что ваши действия (например, расширение санузла на прилегающее помещение) не нарушают строительные нормы, и все проводимые вами ремонтные мероприятия абсолютно законны.

Еще одной сложностью перепланировки квартиры в новостройке со свободной планировкой является то, что для ее согласования обязательно нужен план БТИ. Без этого документа невозможно правильно спланировать предстоящие изменения, так как высок риск сделать ремонт с нарушениями строительных правил, который потом придется переделывать.

Но у многих собственников плана БТИ просто нет. Как нет данных о квартире и в самом Бюро технической инвентаризации. В такой ситуации придется обращаться в ГБУ МосгорБТИ и заказывать первичную техинвентаризацию квартиры, чтобы потом получить ее план.

И здесь могут возникнуть сложности. Например, если застройщик не передал необходимые документы в БТИ или передал их в не надлежащем виде без выделения зон коридоров. То есть собственник получит не то, чтобы свободную планировку, на плане БТИ она действительно будет без перегородок, а планировку, от которой вообще нельзя фактически отступать. То есть у вас будут выделены зоны кухни, санузлов, но не будет коридоров. И вы не сможете, например, расширить ванную за счет коридора, так как его у вас просто нет, а есть одна большая жилая комната. Письмо о попытке решения подобной ситуации представлено ниже. В нем БТИ ответило, что зон коридоров нет.

Свободная планировка в новостройке- все нюансы перепланировки

В целом процесс согласования перепланировки в квартирах со свободной планировкой не сильно отличается от согласования любой другой квартиры, с возведенными перегородками. Для получения разрешения на перепланировку новостройки свободной планировки, помимо плана БТИ, понадобится техническое заключение, проект, правоустанавливающие документы и заявление. При согласовании перепланировки посредниками придется оформить доверенность. Если квартира в ипотеке, то потребуется согласие банка на перепланировку.

Пример проекта перепланировки в квартире со свободной планировкой:

После ремонта квартиру посетит комиссия Мосжилинспекции. Если работы выполнялись по проекту, будет составлен акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Чтобы оформить новые технические документы, на квартиру приглашается техник БТИ для проведения обмеров помещения. После внесения произведенных изменений в учетно-техническую документацию БТИ согласование перепланировки квартиры свободной планировки считается завершенным.

Помощь при перепланировке в новостройке со свободной планировкой

Если вы собираетесь узаконить перепланировку квартиры в новостройке со свободной планировкой или просто купить жилье такого типа, то проконсультируйтесь предварительно со специалистами. При желании вы можете обратиться в нашу организацию – консультация бесплатна, наши контакты на сайте. Мы также принимаем заказы на разработку проектов и согласование перепланировки «под ключ».

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте: info@gsps.ru

В форме вопрос-ответ: «Нажмите здесь«

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта

По WhatsApp

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Межкомнатные перегородки в квартире: гипсокартон, дерево или блоки

Из-за пандемии коронавируса многие россияне перешли на удаленную работу, а школьники и студенты вынуждены учиться дистанционно. Многие столкнулись с нехваткой личного пространства и решили разграничить зоны в квартире. Для того чтобы разделить жилплощадь на отдельные комнаты, требуются тонкие, относительно легкие, но прочные перегородки.

Вместе с экспертами и дизайнерами рассказываем о преимуществах и недостатках материалов, из которых возводят перегородки в квартире.

Газоблоки и пеноблоки

Газоблоки и пеноблоки являются самыми популярными материалами при возведении межкомнатных перегородок. Они являются наиболее прочными и обладают высоким качеством поверхности — перегородки из таких материалов не требуют трудоемкого оштукатуривания. Следует отметить, что газобетон имеет открытые сообщающиеся воздушные поры. С одной стороны, это обеспечивает материалу превосходную паропроницаемость, а с другой — повышает влагопоглощение, делая блоки гигроскопичными. Пенобетон лишен этого недостатка, поскольку воздушные ячейки замкнуты.

Пеноблоки и газоблоки выгоднее использовать для возведения межкомнатных перегородок в квартире при перепланировке, так как они наиболее экономичны и просты в момент установки, рассказал руководитель агентства согласования недвижимости и перепланировок GOROD Алексей Паршин. «Такой материал соответствует и установленным законом нормативам. Так, СП 03.23.2003 регламентирует толщину, а СП 2.01.02-85 — нормы противопожарной безопасности. Межкомнатная перегородка должна быть толщиной не менее 10 см, из трудносжигаемых материалов и со звукоизоляцией 40–50 дБ», — пояснил Паршин.

Плюсы:

• высокая огнестойкость и звукоизоляция;
• большой формат блоков повышает скорость работ;
• быстрое высыхание готовых конструкций;
• легкая обработка при помощи простого инструмента;
• возможность создания арочных проемов без усиливающих элементов;
• высокое качество поверхности.

Минусы:

• низкий уровень звукоизоляции тонких блоков;
• недостаточная стойкость к консольным нагрузкам.

Кирпич

Перегородки возводят из недорогого полнотелого строительного (рядового) кирпича стандартного размера (250×120×65 мм) марки не ниже М100. Устойчивая кирпичная перегородка должна иметь толщину в полкирпича (150–170 мм вместе со слоем штукатурки черновой отделки). Такая конструкция не только съедает сантиметры полезной площади, но и создает локальную нагрузку на перекрытие, поскольку кирпич имеет высокую плотность (1800–2000 кг/куб. м). Возводить перегородки из кирпича дороже как по стоимости материала, так и по цене самой работы.

«Кирпич оказывает большую нагрузку на несущие конструкции. Если вы решили использовать этот материал, то рекомендую пустотелый кирпич — он весит меньше», — пояснил эксперт по перепланировке.

Плюсы:

• высокая прочность и влагостойкость;
• возможность возведения криволинейных перегородок.

Минусы:

• низкая скорость возведения перегородки;
• высокий расход кладочного и штукатурного раствора;
• высокий вес перегородки;
• низкое качество поверхности;
• высокая стоимость и сроки отделочных работ.

Альтернатива блокам из ячеистого бетона — пазогребневые плиты. Для их производства используется экологический гипс, цементное связующее и легкие наполнители (минеральные или органические). Такие изделия по торцам имеют выступы (гребни) и углубления (пазы), причем они могут быть прямоугольной или трапециевидной формы. Длина плит — 667 мм, высота — 500 мм, толщина — 80 или 100 мм. Качественная продукция отличается высокой геометрической точностью (допустимые отклонения не превышают 0,5–2 мм) и гладкой поверхностью.

Перегородки также делают из несущего каркаса (стальной профиль) и гипсокартонной обшивки. Материал имеет трехслойное строение: гипсовый сердечник между двумя листами прочного и жесткого картона. Выпускается несколько видов подобной продукции: стандартные гипсокартонные листы (ГКЛ), огнестойкие (ГКЛО), влагостойкие (ГКЛВ) и влагоогнестойкие (КГЛВО). ГКЛ применяются в помещениях с влажностью не более 70%. Для повышения огнезащитных характеристик в состав гипсового сердечника добавляют измельченное стекловолокно (стеклосечку) 10–12 г/кв. м. При производстве влагостойкого материала используют пропитанный антисептиком картон и гипсовую композицию, в состав которой входят фунгициды и гидрофобизаторы. ГКЛВ можно использовать во влажной среде (влажность до 90%) при условии, что на обшивку не будет попадать вода. В области ванны или душевой кабины их необходимо покрывать гидроизоляцией и облицовывать плиткой — так, чтобы не оставалось открытых участков и щелей.

«Гипсовые перегородки подходят для символического зонирования помещений, так как они менее прочные, чем газоблоки и кирпич. Из такого материала чаще возводят перегородки для гардеробных комнат или кладовых помещений. Преимуществом пазогребневых плит является их легкость и простота монтажа», — пояснил эксперт.

Квартира свободной планировки: с чего начать, чтобы не переделывать дважды

Свободная планировка – звучит заманчиво, но на деле нужно учесть немало моментов, чтобы избежать проблем и переделок в будущем. На что обратить внимание, как действовать и с чего начать?

[spoiler]
1. Взвесьте все «за» и «против»

Свободная планировка часто подается как неоспоримое преимущество квартиры. Казалось бы, делите ее как вашей душе угодно – сплошной простор для фантазии без необходимости крушить и ломать лишние стены. Но это не совсем так.

Для квартир со свободной планировкой существует ряд ограничений, о которых важно знать перед покупкой.

• кирпичные дорожки не просто отмечают «вариант планировки». В таких квартирах застройщик часто намечает кирпичными дорожками «рекомендуемые» места внутренних перегородок. И это вовсе не жест доброй воли – это значит, что в документах уже утверждена именно такая планировка. Чтобы ее изменить и возвести стены по-другому, вновь потребуется согласование как на любой проект перепланировки. Будьте к этому готовы.
• нельзя поменять местами помещения с разным назначением : например, перенести санузел или вентиляционный короб.
• нельзя увеличить площадь санузла за счет жилого пространства .

На этапе покупки взвесьте все «за» и «против». Если вам нужен вариант со строго обособленными зонами, возможно проще будет продолжить поиски квартиры, готовые перегородки в которой соответствуют вашим представлениям.
А квартира со свободной планировкой станет хорошим вариантом для тех, кто ищет много свободного пространства, хочет избежать малоприятный этап сноса лишних стен и готов к объединению разных функциональных зон.

2. Закажите поэтажный (строительный) план

Иногда в документах вся площадь квартиры без внутренних перегородок отмечается сплошным белым квадратом – как единое жилое помещение. Чтобы впоследствии не возникло проблем, сразу закажите у застройщика или в управляющей компании подробный поэтажный (строительный) план: на нем указаны стены и узаконенная планировка.

Для чего это может понадобиться? Во-первых, для того, чтобы при возведении перегородок избежать повторного согласования и не тратить на это время. Во-вторых, нужно заранее знать границы жилых помещений и коридоров – чтобы случайно не захватить санузлом часть жилой комнаты, чего по закону делать никак нельзя.

3. Заранее познакомьтесь со схемами разводки отопления и электропроводки

Важный момент, который поможет избежать двойной работы в будущем.

4. Спланируйте зоны

При планировании функциональных помещений возьмите за основу принцип разделения пространства на две базовых зоны: условно назовем их общественная (гостиная, столовая, кухня, прихожая) и личная (спальня, детская, санузлы).

Исходя из этого, определите:

• в каких помещениях допустимо условное зонирование – разное напольное покрытие, освещение и оформление стен, пол другой высоты, барная стойка и т.п.;
• в каких – мобильные перегородки (ширма, раздвижные конструкции, шторы);
• и где никак не обойтись без стен.

Такой план поможет четко представить объем работы и понять, нужно ли на самом деле строить перегородку в том или ином месте, или можно заменить ее более простым и доступным вариантом.

5. Рассмотрите сразу несколько вариантов хорошего и плохого соседства функциональных зон

Например, расположить рядом гостиную и кухню и удобно организовать их довольно просто. А соседство спальни и санузла, даже отделенного стационарной перегородкой, хорошим не назовешь.

6. Для каждой зоны проработайте несколько возможных решений

Отметьте на плане перегородки там, где они действительно нужны, и представьте их в разном исполнении.
Например, если перед вами стоит задача отделить зону прихожей от жилой зоны, ее можно решить как минимум двумя путями. Первый путь – возвести перегородку, второй – выбрать для нее модульную мебель, которая разграничит пространство.

7. Опирайтесь на практические рекомендации, которые помогут правильно сориентироваться и избежать ошибок:

Квартира со свободной планировкой – широкое поле для задумок и фантазий. Воплотить их в жизнь легко, если действовать по плану и подбирать продуманные варианты и решения, чтобы не переделывать работу дважды.

Перепланировка в новостройке со свободной планировкой

Свободная планировка — вариант сдачи квартиры в новостройке, когда застройщик не возводит внутренние стены. При ремонте таких квартир владельцы часто сталкиваются со сложностями в оформлении перепланировки. Расскажем, на что стоит обратить внимание до того, как вы вызвали строительную бригаду, какие документы потребуются, с какими проблемами вы можете столкнуться и как их решить.

Что такое свободная перепланировка

Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.

Пример квартиры со свободной перепланировкой из ЖК «Лица». Принимая квартиру, покупатель видит только голые стены по периметру квартиры.

В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.

Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.

Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.

Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.

Когда нужно согласовывать перепланировку

У каждой квартиры, даже той, что сдана без внутренних стен, есть первоначальный план. На нем указано, где в квартире мокрая зона — санузел и ванная, где коридор и где жилые комнаты. Если владелец квартиры хочет изменить этот план, ему нужно получить разрешение Мосжилинспекции на перепланировку. Есть и другие инстанции, согласие которых может потребоваться, но Мосжилинспекция — ключевая.

Не все пожелания собственника можно согласовать. Например, нельзя объединять лоджию и жилую комнату, а также расширять санузел за счет жилой комнаты, если у вас не первый этаж. Такая перепланировка может навредить другим жильцам дома или самому дому, поэтому ее запрещают. Например, если вы объедините лоджию и спальню и снесете стену между ними, нарушатся рассчитанные строителями тепловые характеристики дома. Нужную температуру будет сложнее поддерживать, и зимой на обогрев будет уходить больше энергии.

Если делаете ремонт в московской новостройке, заранее посоветуйтесь со специалистами — мы знаем не только нормы закона, но и практику работы Мосжилинспекции. У нас можно получить бесплатную консультацию.

Какие проблемы возникают при свободной планировке

В случае со свободной перепланировкой главная сложность — найти первоначальный план квартиры. Если застройщик поставил дом на учет в БТИ, план квартиры будет отражен в ее техническом паспорте. В этом случае перепланировка пойдет по обычному сценарию. Однако в основном новостройки в Москве сейчас сдаются без технической инвентаризации.

Застройщик обязан поставить дом на учет в Росреестре, но это не то же самое. Для кадастрового учета составляется технический план дома и квартир в нем. Его готовят кадастровые инженеры.

Техническую инвентаризацию проводит БТИ — МосгорБТИ или другие специализированные организации. На квартиру составляется технический паспорт. Именно он требуется для согласования перепланировки. У квартир, где техинвентаризация не проводилась, техпаспорта нет.

Так выглядит технический паспорт на квартиру из БТИ: титульный лист и план помещения (скачать целиком, pdf, 4 Мб). Для перепланировки понадобится именно он.

Кадастровый паспорт и технический паспорт — это разные документы. Кадастровый паспорт нужен Росреестру, чтобы поставить квартиру на учет в ЕГРН. Для перепланировки квартиры нужен именно техпаспорт. Ни кадастровый паспорт, ни документы от застройщика не подойдут.

Главная проблема при согласовании перепланировки в квартирах, которые сдали без внутренних стен, — несоответствие между планами застройщика и тем, как квартиру поставили на учет в Росреестр.

В техническом плане, который передан в Росреестр, могут отсутствовать перегородки, которые планировал возвести застройщик, зоны кухни и коридора. Застройщики ставят квартиры на технический учет без внутренних перегородок, чтобы у квартиры была выше площадь, а значит и стоимость.

Квартира — это минимум кухня, санузел и жилое помещение. Между ними должно быть разграничение — перегородки, а их площадь не должна входить в площадь квартиры.

Хорошо, если на плане в Росреестре обозначены коридор и кухня. Может быть так, что застройщик поставил квартиру на учет в Росреестр и отметил там только санузел. Все остальное будет жилой комнатой. Эта ситуация нередко встречается на практике — например, в ЖК «Лица», «Символ», «Пресня-Сити».

Владельцы таких квартир оказываются в тупике — они не могут расширить санузел за счет коридора, потому что по документам коридора у них нет. Санузел разрешено увеличивать только за счет зоны коридора, чтобы был ниже риск затопить жилые комнаты соседей снизу. Если в квартире нет коридора, то и санузел за его счет расширить нельзя.

Доказать, какая планировка задумывалась в квартире, если внутренние стены не возведены, можно с помощью планов застройщика. К сожалению, недобросовестные компании могут не выдавать их на руки собственникам квартир, а план квартиры в договоре зачастую существенно отличается от финального варианта.

Однако даже в проблемных ситуациях перепланировку можно согласовать. Особенности практики и бюрократические сложности — не причина делать несогласованный ремонт и рисковать получить штраф и сложности при продаже квартиры.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

С чего начать

Первым делом следует проконсультироваться со специалистами.

Согласование перепланировки в квартире со свободной планировкой — сложная процедура. Неверный первый шаг может помешать успешному согласованию, если выявятся какие-то проблемы.

На практике возможны разные ситуации, которые требуют знания тонкостей не только нормативов перепланировки, но и практики прохождения согласований. В разных жилищных комплексах свои проблемы и способы их решения.

Если обратитесь к нам, бесплатно проконсультируем и расскажем, чем можем помочь и с чего начать.

В самом общем виде варианты действий могут быть такие:

Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.

За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.

Если ваша квартира стоит на учете без разграничения функциональных зон, дело обстоит сложнее. Например, есть санузел, а вся остальная площадь — одна большая жилая комната

Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.

В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.

Так выглядит поэтажный план дома от застройщика, в котором разграничены функциональные зоны. Разной штриховкой отмечены зоны жилой комнаты, кухни, передней, санузла и гардеробной.

Есть еще один вариант — заказать в МосгорБТИ план функционального разграничения зон. Эта документация стоит от 35 000 рублей до 60 000 рублей. МосгорБТИ может найти информацию о функциональном разграничении зон в квартире в базах данных, к которым имеет доступ. В частности, это ИСОГД — информационная система обеспечения градостроительной деятельности, куда Минстрой загружает все разрешения на строительство и реконструкцию зданий.

Так выглядит план квартиры с функциональным разграничением зон от БТИ. В плане цветами выделено, где в квартире жилая зона, где коридоры, где санузлы.

Что нужно запомнить

Квартира со свободной перепланировкой может принести владельцам лишние проблемы. Однако перепланировку в ней стоит оформлять по закону — это позволит получить после ремонта квартиру, которую можно спокойно продать, подарить или передать в наследство.

Перед тем, как заниматься документами, стоит обратиться к специалистам по перепланировке, например, к нам. Неверный первый шаг может сильно усложнить работу по согласованию и даже сделать ее невозможной.

Мы подскажем, что можно согласовать в квартирах со свободной перепланировкой, даже если у вас нет документов БТИ на квартиру, и что для этого предстоит сделать.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Квартиры со свободной планировкой. С чего начать ремонт?

Любой человек, приобретающий жилплощадь в новостройке, мысленно соглашается с трудностями, которые гарантированно возникнут при отделке. Однако если речь идет о жилище со свободной планировкой, то возникает ряд других, специфических сложностей. Одна из них – необходимость согласования переделок с различными инстанциями. А данная проблема далеко не редкость, особенно в Москве, где сдача монолитных домов с квартирами такого типа является практически нормой.

Как следует из названия, жилье со свободной планировкой имеет лишь стены, разграничивающие пространство между соседними квартирами и улицей. Неровности, система отопления без радиаторов, отсутствие электропроводки, канализационные стояки и «дверь на выброс», которая защищает разве что от сквозняков — вот в принципе и все, что получает хозяин такой жилплощади. Все это говорит о том, что организации, не говоря уже о других атрибутах нормальной жизни, в доме нет совсем, и все проблемы по ее созданию ложатся на плечи нового владельца.

За границей покупка такого жилья просто неприемлема, однако в России выбирать не приходится. Поэтому приобретаешь либо старую панельную «хрущевку» (и в первую очередь делаешь ремонт в ванной комнате), либо бетонную коробку с кривыми стенами. В обоих случаях остается надеяться, что ремонт в скором времени закончится.

Стоит заметить, что одним из самых дорогостоящих видов работ является возведение межкомнатных перегородок, что существенным образом влияет на общую смету ремонта. Именно поэтому застройщики стремятся сдать как можно больше так называемого жилья со свободной планировкой, ведь это экономит им колоссальное количество средств.

Но главные сложности перед владельцем новой жилплощади возникнут при оформлении переделок во всевозможных инстанциях. По сути переделка старой квартиры, уже имеющей перегородки, и начальная планировка дома нового типа ничем не отличаются. Поэтому нужно набираться терпения, изучать действующее законодательство (а проштудировать придется немало — Жилищный, Гражданский и Уголовный кодексы, различные постановления федерального и городского масштаба и множество других документов) и пытаться добиться своей цели.

Свободная планировка на деле вовсе не является таковой. Ведь нельзя считать жилище полностью автономным, когда от тебя требуют точного соответствия необходимым требованиям по установке дверных проемов и остеклению балконов и т.д. Даже установка электрических розеток не может производиться только по желанию хозяина, при этом стоимость ремонта ванной комнаты или другого помещения заметно возрастает. Получается, что вся «свобода» состоит из одних только запретов — нельзя менять конфигурацию вентиляционных каналов, изменять площадь кухни или переносить ее в жилое помещение, запрещено менять внешний вид фасадов зданий и другое.

Все эти факторы запросто могут отбить всяческое желание покупать такие квартиры. Поэтому перед приобретением подобного жилья необходимо взвесить все «за» и «против» и только после этого принимать окончательное решение.

Когда же вам понадобится произвести ремонт в купленном жилище, уделите особое внимание выбору серьезной компании, занимающейся этим видом деятельности. Наиболее удачным решением будет обращение в компанию «Земанд», обладающей достаточным опытом в решении самых разнообразных задач по ремонту квартир любой планировки. Чтобы приступить к отделке как можно быстрее, звоните уже сейчас – (495) 506-44-82.

«Хитрые» планировки: как новоселам сэкономить метры

Равнодушие к создаваемым интерьерам приобретенной кубатуры или отсутствие представлений об эргономике пространства может сыграть с хозяином плохую шутку. Ведь даже преимущества по определению продвинутого эколофта могут быть нивелированы в результате безграмотных действий по планировке и оснащению квартиры.

Квартиры со свободной планировкой

Квартиры со свободной планировкой одно время были крайне модным трендом. Если в двух словах, то это квартиры, в которых отсутствуют внутренние стены. Более сложное определение звучит так: единое пространство, огороженное внешними и несущими (межквартирными) стенами, с выделенными зонами санузлов и кухни.

Свободную планировку застройщики преподносят как неоспоримое достоинство объекта. Однако хотелось бы предостеречь собственников и от возможных проблем.

В 99% случаев застройщик предлагает квартиры со свободной планировкой, но при этом с «намеком» на расположение стены в виде выложенных рядком кирпичей на полу. Чаще всего это значит, что в плане, предоставляемом в БТИ (Бюро технической инвентаризации) внутренние стены уже отмечены пунктиром, и будущий собственник должен самостоятельно их доложить в намеченных местах. Если его фантазии не совпадают с «пунктиром на плане», то придется получить согласование на перепланировку в установленном порядке.

Вариант, при котором на плане БТИ нет никаких пунктиров и вся площадь выглядит единым белым квадратом – не лучше, а может быть, даже и хуже. Например, согласно законодательству, нельзя расширять санузлы за счет площади жилых комнат. Но если в плане не обозначено вообще ничего, то как тут угадаешь – влез ты на запретную территорию или нет?

Квартиры с незаконным переустройством и перепланировкой резко теряют в плане ликвидности. В Кодексе об административных правонарушениях (статья 7.21, часть 2) предусмотрена административная ответственность за подобные действия, то есть штраф. А пункт 3 статьи 29 Жилищного кодекса утверждает, что собственник, самовольно осуществивший перепланировку или переустройство, обязан привести жилище в прежнее состояние.

Мария Литинецкая Управляющий партнер «Метриум Групп»

Анастасия Киселева Архитектор-дизайнер студии интерьера «Продизайн», Новосибирск

«Предварительная оценка очень нужна при покупке квартиры свободной планировки. При просмотре в таких квартирах создается впечатление большого открытого пространства. Но после возведения стен впечатление может резко измениться. Первое, что нужно сделать – написать список необходимых зон в квартире, мебели и техники. И попробовать представить, как все это разместится в квартире. Это можно сделать как на плане, распечатав его с сайта застройщика, так и при просмотре квартиры: взяв с собой набор мелков, расчертить все на полу. На этом же этапе легко понять, стоит ли вам обратиться к профессиональному дизайнеру».

Студии и евроквартиры

Квартиры-студии – ходовой товар на рынке недвижимости, особенно если речь идет о недвижимости в сегменте «эконом». Формально квартира-студия характеризуется как тип квартиры, где нет внутренних перегородок между кухней и жилой комнатой. Правда, ни в СНиП, ни в стандарты РФ понятие «квартира-студия» не введено, что, впрочем, их популярности не мешает.

Очень близки по сути к квартирам-студиям евроквартиры. Отличие только в одном – помимо объединенного пространства кухни-столовой, в такой квартире может быть еще одна или несколько изолированных комнат.

Светлана Денисова Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»

Эргономика стандартного пространства

Люди уже несколько столетий живут в многоэтажных домах. А в нашей стране на протяжении нескольких десятилетий жили еще и в крайне тесных пространствах. Привычка ценить каждый метр, и не только квадратный, но и кубический, – одна из немногих полезных привычек, вынесенных нами из общего советского прошлого.

Во всяком случае, правила эргономики – не секрет не только для архитекторов и дизайнеров, но и для специалистов рынка недвижимости.

Мария Литинецкая говорит: «Покупатели недвижимости в панельных многоэтажках получают квартиры с уже распланированными помещениями. Межкомнатные стены в типовых новостройках несущие, и потребителю нужно изначально понимать, что его жилье останется разделенным на спальни, прихожие и гостиные так, как это задумал проектировщик, то есть навсегда. Чтобы добиться наилучшего результата – уютного и комфортного дома, необходимо учитывать свойства материалов, расположение инженерных коммуникаций и электропроводки».

Анастасия Киселева также считает, что нужно всегда обращать внимание на конструктивные особенности дома: «Зачастую выступы и ниши в новостройках образованы несущими колоннами, и избавиться от них невозможно. Выступы в 3-5 см можно как выровнять при оштукатуривании стен, так и использовать в дизайне помещения, например, сделать акцентом на стене, выделив их отличным от фона цветом или рисунком. Ниши более существенных размеров можно использовать для размещения встроенной мебели и полок. Вообще встроенная мебель становится спасением для помещений со множеством выступов на стенах: можно спланировать пространство таким образом, чтобы основные неровности оказались внутри шкафа-купе».

Ирина Кликина Руководитель московской студии дизайна интерьеров LibertaInterio

Не располагайте обеденный стол слишком далеко от зоны приготовления пищи. Площадь, необходимая для приема пищи человеку за столом, составляет прямоугольник величиной 40´60 см. Площадь же самой обеденной зоны состоит из суммы размеров столешницы, глубины посадочного места за столом (оптимально – 70 см) и минимального прохода за ними – около 60 см. Для четырех персон достаточно будет 4 кв. м, для шести персон – 5-5,5 кв.м.

Очень важен вопрос расположения люстры над столом. Например, высота от столешницы до нижнего края светильника не должна быть менее 70 см, а до пола – не менее 2 м.

В спальне расстояние от кровати до мебели должно быть не менее 70 см. Это обеспечит комфортный проход к спальному месту. Предпочтительнее, если лечь на кровать можно с двух сторон, а не с одной.

В гардеробной всегда необходимо учитывать пространство для удобного размещения вещей по типам. Например, для длинной одежды и брюк высота расположения с учетом плечиков будет составлять 1 м — 1,60 см, для рубашек, пиджаков и пр. – около 100 см. Минимальное расстояние между вешалками в двухрядной гардеробной – 60 см. В случае размещения двух штанг друг над другом можно воспользоваться пантографом.

Минимальное по ширине расстояние, где размещается унитаз, – 76 см, максимально комфортное – 90, а еще лучше, если перед унитазом будет оставлено не менее 75 см свободного пространства или минимум 50 см. Оптимальное расстояние от унитаза до биде – 45 см, а справа и слева от унитаза должно быть не менее 35-45 см. И не важно, что там располагается: стена или мебель.

Душевая кабина с минимальными комфортными габаритами – это 90´90 см. Стандартная высота ванны от пола составляет 60 см, а расстояние между ванной и стеной должно быть не менее 70 см, а вот в отношении расстояния до раковины и 20 см достаточно».

У Анастасии Киселевой также есть несколько советов для тех, кто обустраивает квартиру. Она говорит: «При планировании прихожей, если в семье есть маленькие дети, хорошо предусмотреть место для хранения коляски. Если жильцы любят велоспорт, а квартира мала, то надо вспомнить об удобных системах с креплением на стену. Будет лучше, если все продумано заранее и под велосипедами окажется легко моющееся покрытие. Идеален керамогранит: им стоит выделить площадь от входа до шкафа с верхней одеждой. Теплый пол во входной зоне будет удобен для сушки обуви».

В отношении санузла Анастасия советует: «Унитаз всегда лучше располагать ближе к стояку, если выбрать вариант с инсталляцией, то трубы водопровода и канализации можно спрятать в одну конструкцию с инсталляцией, избежав множества некрасивых коробов в ванной».

Распоряжаясь пространством грамотно, можно сэкономить несколько квадратных метров даже в очень небольшой по площади квартире. Знание законов эргономики – отличное подспорье в этом деле. Ведь, как справедливо заметила Инна Кликина, это целая наука, интересная и увлекательная.

Современные и необычные

За пару десятков лет жизни в рыночных условиях покупатели недвижимости стали искушенными и требовательными. Застройщикам часто приходится предлагать нестандартные варианты квартир. Не всегда это обусловлено желанием потрафить покупателю: иногда «хитрая» планировка квартир – всего лишь следствие архитектурных ухищрений, желания вписать дом в непростое по форме пятно застройки.

Сергей Михайлов Заместитель коммерческого директора ГК «Инград» по маркетингу и рекламе

«Одним из главных преимуществ современного рынка является богатство выбора и практически полное отсутствие типовых решений, за исключением разве что сегмента «эконом». В жилых комплексах комфорт- и бизнес-класса планировки могут быть как правильной прямоугольной или квадратной форм, так и весьма нестандартные – овальной, полукруглой и пр. Все зависит не только от внутреннего устройства пространства, но и от архитектуры здания. К примеру, в ЖК «Вавилова, 69», который группа компаний «Инград» строит на юго-западе Москвы в Ломоносовском районе, отсутствуют привычные угловые секции. Вместо этого, за счет специфической формы фасада, где преобладают плавные изгибы, установлены панорамные окна с моллированными (гнутыми) стеклами».

Сергей считает, что окна следует оставлять «открытыми», чтобы не нарушать инсоляцию и добавить квартире «воздуха», а мебель располагать в глубине помещения. «Для квартир небольшой площади, напротив, следует обратить внимание на вертикальные мебельные решения, которые создадут дополнительные места для хранения вещей, не перегружая квартиру», – говорит Сергей Михайлов.

Эксперты советуют обращаться к дизайнерам.

Сергей Михайлов: «При нестандартной планировке, равно как и при стандартной небольшой площади, следует обратиться к профессиональному дизайнеру. Для уникальных планировок специалист спроектирует наиболее подходящий дизайн, а для небольших площадей поможет максимально рационализировать пространство.

Следует сразу отметить, что если речь идет о действительно уникальных вариантах – круглые квартиры, двухэтажные помещения неправильной формы, то надо приготовиться к серьезным тратам. Это касается как услуг дизайнера, так и мебели, которую придется делать на заказ».

Инна Кликина комментирует: «Дизайнер обычно производит несколько продуманных и грамотно построенных планов. Их можно сравнить между собой, вместе со специалистом выявить их слабые и сильные стороны и в итоге выбрать свой, самый удобный, функциональный и понравившийся вариант. Именно он послужит основой зарождения вашего интерьера мечты».

Грамотное обустройство пространства требует высокой квалификации, поэтому лучше обращаться к профессионалам. Стоимость дизайн-проектов начинается от 500 рублей за квадратный метр.

Светлана Денисова:
«Если говорить о комфорт-классе, стали пользоваться спросом квартиры с глубокими просторными лоджиями и дополнительными кладовыми помещениями. Это тот сегмент жилья, который приобретается, как правило, для личного пользования, поэтому он отражает реальные предпочтения покупателей.

В последнее время на рынке недвижимости продвигаются так называемые скандинавские планировки, когда внутри квартиры имеется «ядро» в виде обычного санузла, вокруг которого формируется практически сквозной проход. Часть покупателей с интересом реагируют на такое предложение, от других мы слышим, что это «жизнь вокруг горшка». Стоит отметить, что в массе своей наши покупатели мечтают спать в спальне, обедать в столовой, работать в кабинете, гостей принимать в гостиной. Вместе с тем, каждый новый кризис отбрасывает рынок назад, и в продажу выводится большое количество студий и однокомнатных квартир небольшого метража».

Тем не менее, говоря о модных решениях, которые сейчас в ходу у застройщиков, можно отметить существенно изменившуюся площадь остекления. В моде панорамные окна и окна с заниженным подоконником. Даже в квартире с невысокими потолками большое по площади окно с низким подоконником даёт новый взгляд на комнату. Она обретает, как сказали бы модные дизайнеры, «иной look».

В целом все наши эксперты склоняются к тому, что приглашение дизайнера – выход как для тех, кому досталось нестандартное пространство, так и для тех, кто стал обладателем тривиального жилья, с простыми и привычными прямоугольными комнатами. Купить квартиру – далеко не все. В ней нужно жить, и жить максимально комфортно. Здесь, в этих стенах, и сейчас, а не в отдаленном будущем, проходит ваша жизнь, и ценен каждый прожитый день…

Стена на завтра: мифы и реальности свободной планировки

Предлагать в новостройках будущие квартиры со свободной планировкой – мода давняя, но актуальная до сих пор. Считается, что будущим новоселам такой формат жилья очень нравится, потому что без сноса стен и согласования позволяет легко и просто создать то пространство, которое хочется. Но так ли это?

Свобода под вопросом

Начнем с самого главного: никакой свободной планировки на самом-то деле не существует. Чтобы убедиться в этом, достаточно открыть статью 16 Жилищного кодекса РФ, в которой написано, что «квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Иными словами, структура квартиры определена однозначно и имеет четкое деление на зоны: жилые (они же комнаты) и вспомогательные (санузлы, кухня и пр.). Более того: строго заданы и границы этих зон. Удостовериться в этом тоже несложно, стоит лишь посмотреть либо поэтажный план дома, либо документы на любую квартиру, скажем ее кадастровый паспорт. В нем имеется чертеж, где указано расположение всех межкомнатных и прочих перегородок в квартире. Причем абсолютно не важно, будут ли эти перегородки физически присутствовать к моменту передачи квартиры покупателю. Главное – в документах они будут, и точка.

Некоторое исключение составляют разве что квартиры-студии, в которых изолировано должно быть лишь одно помещение – санузел. Впрочем, других в нем вообще нет, вся остальная площадь составляет единое пространство даже по документам. Любопытно, что при этом ни в одном законе термин «квартира-студия» тоже не встречается. Зато СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» содержит упоминание о кухнях-нишах, сопряженных с другим пространством квартиры. А поскольку на непременном наличии в жилье холлов и коридоров законодательство не настаивает, квартиры с кухнями-нишами и без отдельно выделенных нежилых помещений (за исключением уже упомянутых санузлов) существуют на вполне законных основаниях. А это, по сути, и есть квартиры-студии. Другое дело, что в случае с ними впору говорить не о свободной планировке, а об отсутствии планировки как таковой.

Так что же на самом деле продают под видом квартир со свободной планировкой (порой их еще называют квартирами с планировкой в проектном решении)? Всего лишь объект не вполне завершенного строительства, который превратить в документально подтвержденный вид должны сами покупатели, за свой счет. То есть по умолчанию перегородки им предстоит возвести именно там, где указано в проекте квартиры. А любое отступление от проекта – это уже перепланировка со всеми вытекающими из этого процесса, а вся «свобода» будет заключаться лишь в некоторой экономии средств: по крайней мере за демонтаж не там расположенных перегородок платить не придется. Зато придется тратиться на разработку нового проекта и его согласование.

Застройщик в помощь

Если вовремя подсуетиться, можно, впрочем, обойтись и безо всяких согласований. Дело в том, что практически во всех жилых комплексах, даже в тех, где своими силами застройщики межкомнатные перегородки монтировать не собираются, для каждого типа квартир разрабатывается несколько вариантов планировок. «Однажды у нас был такой случай, – вспоминают в девелоперской компании «Сити – XXI век». – В отдел продаж одного из наших жилых комплексов обратился покупатель в просьбой переделать проект планировки приглянувшейся квартиры (исходный вариант ему не подходил). И нарисовал план желаемого расположения межкомнатных перегородок. А когда этот план стали изучать внимательнее, оказалось, что точно такой вариант планировки для этой квартиры уже существует. Он, как и 70 других вариантов планировок, которые можно применить в этой новостройке, был разработан заранее. В итоге желание клиента было исполнено буквально за пару минут, в будущих документах на его квартиру проект планировки будет отражен именно в том виде, что ему и хотелось».

Если уже имеющихся вариантов окажется недостаточно, есть второй путь: обратиться к застройщику с просьбой разработать устраивающий покупателя проект в индивидуальном порядке. Главное – успеть вовремя. «Застройщику необходимо время, чтобы собрать все подобные просьбы будущих собственников и пакетно внести изменения в проектную документацию, – рассказывают в департаменте строительства компании Tekta Group. – Поэтому чем раньше дольщик сообщит о своем желании внести изменения в проект квартиры, тем лучше. Самый крайний срок – это за полгода до ввода дома в эксплуатацию». Услуга эта не бесплатная, цена вопроса зависит от конкретных пожеланий покупателя, но, к сожалению, даже за деньги и при своевременном обращении за нее возьмется далеко не всякий застройщик. Особенно неохотно на нее идут при массовой застройке, опасаясь, что все необходимые для этого действия (корректировка проекта, прохождение экспертизы и пр.) могут привести к задержке сроков ввода в эксплуатацию всей новостройки в целом. А застройщику это уж точно ни к чему.

Не нарушая правил

Тем, кто вовремя придумать вид свой будущей квартиры не успеет или не сумеет договориться с застройщиком, и разрабатывать, и согласовывать, и, конечно же, реализовывать собственные идеи перепланировки предстоит лишь потом, когда дома уже достоят. Вот только сотворить с квартирой все что угодно не получится. Во-первых, есть масса ограничений чисто технических, которые контролируют, чтобы в процессе обустройства отдельно взятой квартиры не пострадала целостность дома, а также не нарушались условия проживания соседей. Во-вторых, имеются ограничения санитарные, противопожарные и многие иные. Например, раздробить квартиру на любое количество комнат, даже если общая площадь это вроде бы позволяет, не получится, если у каждой из них не будет достаточного естественного освещения. Или, скажем, объединить кухню и гостиную не удастся в тех домах, что оборудованы газовыми колонками или газовой системой индивидуального отопления.

Еще более сложная ситуация – когда возникает желание превратить квартиру-студию в квартиру обычную, с отдельно выделенной комнатой, кухней, коридором. Причем главная проблема возникнет в том случае, если единственное присутствующее в проекте такого жилья выделенное помещение, санузел, попытаться увеличить. Причина в том, что увеличивать его допускается лишь за счет нежилых помещений, например коридора, а в квартире-студии все пространство (за исключением того же туалета) считается жилым. Так что здесь все, как в жизни: свобода квартиры со свободной планировкой – вещь иллюзорная и уж точно заканчивается она там, где начинается закон.

Памятка для владельца квартиры со свободной планировкой, который собирается обустроить ее на свой вкус

Это будет перепланировка

Несмотря на то что в квартирах со свободной перепланировкой межкомнатные перегородки имеются лишь на бумаге, их возведение в других местах считается перепланировкой. Поэтому прежде чем приступить к работам, нужно разработать проект, согласовать его и получить разрешение, а по завершении ремонта – ввести объект в эксплуатацию и получить на квартиру новые документы, иначе перепланировка будет считаться незавершенной.

Документы, которые нужны для получения разрешения на перепланировку

1. Копии правоустанавливающих документов на квартиру
2. Заявление на проведение перепланировки с указанием перечня работ, режима и длительности их проведения, к которому прилагается письменное согласие управляющей домом компании
3. Если перепланировка застрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы или архитектурный облик здания, нужна проектная декларация, согласованная с ее разработчиком, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта; если несущие конструкции не затрагиваются, достаточно эскиза перепланировки
4. Копии оформленных в установленном порядке разрешительных документов на изменение функционального назначения помещений, если в процессе перепланировки они планируются
5. Письменное согласие на проведение перепланировки всех собственников квартиры (как правило, это члены семьи) или договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами

Какая перепланировка недопустима в квартирах со свободной планировкой

1. Ухудшающая условия эксплуатации дома и проживания в нем, в том числе затрудняющая доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам
2. Превращающая квартиру (помещение) и смежные с ней в непригодные для проживания
3. Нарушающая прочность, устойчивость несущих конструкций здания или ведущая к его разрушению
4. Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если это повлияет на потребление ресурсов в смежных квартирах (помещениях)
5. Ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции
6. Увеличивающая нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, установке и замене межкомнатных и иных перегородок, размещении дополнительного оборудования в квартире

Чем регламентируются правила перепланировки

1. Градостроительный кодекс РФ
2. Жилищный кодекс РФ
3. Строительные нормы и правила (СНиП)
4. Местные законодательные акты и распоряжения

По понятиям

Квартира со свободной планировкой

• Квартира с любым количеством комнат, между которыми, а также кухней и коридором к моменту сдачи дома перегородки еще не возведены
• Объединение нескольких комнат в одну (то есть невозведение между ними присутствующей на плане перегородки) или изменение их габаритов считается перепланировкой

Квартира-студия

• Квартира, в которой на плане выделена лишь зона санузла, а также указана мокрая зона, где допустимо установить кухонную раковину
• Некоторые виды перепланировок, например увеличение санузла, в квартирах-студиях невозможны

Квартира со свободной планировкой. С чего начать?

Дело в том, что монолитные дома по индивидуальным проектам по традиции сдаются в Москве со свободной планировкой, то есть, по сути, без нее.

Свобода от стен

Как известно, покупатель квартиры со свободной планировкой получает только наружные и межквартирные стены, пол, потолок, остекление, систему отопления (без радиаторов), канализационные стояки, вентиляционные каналы и так называемую `дверь на выброс`. Даже электропроводка обычно заканчивается щитками на лестничной клетке. Причем именно монолитные дома, которые и сдаются со свободной планировкой (в отличие от панельных), отличаются особо неровными вертикальными и горизонтальными поверхностями, что требует огромных трудовых и материальных затрат просто для приведения их к традиционной перпендикулярно-параллельной геометрии, не говоря уже о чистовой отделке.

За рубежом покупка такого квазижилища показалась бы обывателю странной идеей. Но нам при нынешнем дисбалансе предложения и спроса выбирать не приходится: либо бери убогую панель, либо покупай пустую бетонную коробку (к тому же обычно кривую). Плюсы, конечно, тоже есть: в такой квартире не нужно ничего разрушать. Наоборот, придется сооружать те же межкомнатные перегородки. Но хорошо известно, что именно такие строительные работы относятся к наиболее трудоемким и дорогостоящим. Подсчитано, что только возведение внутренних стен стоит примерно 150 долларов в пересчете на 1 кв. м квартиры, а все превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилье делает ее дороже в 1,5-2 раза. Хорошая экономия для застройщика.

Кирпичи и немного фантазии

Владельцу такой квартиры следует быть готовым к массе проблем, связанных с так называемой перепланировкой поневоле. При замерах БТИ отсутствующие перегородки намечены с помощью разложенных на полу кирпичей. То, что это фикция, работников БТИ не волнует. Хотите реальные стены другой конфигурации или расположения — согласовывайте перепланировку. А этот увлекательный процесс регламентирует множество федеральных и московских документов, начиная от Жилищного, Гражданского и Уголовного кодексов и кончая всевозможными постановлениями московского правительства и распоряжениями мэра.

Свободная планировка тоже имеет определенные ограничения, и требует согласования практически все: устройство дверных проемов, остекление балконов, установка обычных розеток и т.д. Категорически запрещается: переносить ванные комнаты, переносить кухни в жилое помещение, сносить и сужать вентиляционные каналы, замуровывать газовые трубы в стены, присоединять коридор лестничной клетки, менять внешний вид и сохранность фасадов, затруднять доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, образовывать комнаты без естественного освещения и без отопительных приборов, увеличивать подсобную площадь за счет жилой, увеличивать площадь помещений за счет присоединения балконов и лоджий.

Огласите весь списочек, пожалуйста!

Для “перепланировки поневоле” всяких бумаг потребуется точно так же “вагон и маленькая тележка”, как и для обычной. Прежде всего, нужно будет заказать изготовление технического заключения и проекта перепланировки квартиры в проектной организации, имеющей лицензию Госстроя. Разработка такого проекта обходится в 50-100 долларов и даже более в расчете на 1 кв.м площади.

Последовательность действий для получения разрешения на перепланировку такова:
БТИ (получение поэтажного плана, экспликации и прочих необходимых документов);
получение ТЗК (технических условий). Изготовление проекта специализированной проектной организацией;
получение разрешений Пожарной инспекции;
АПУ (архитектурно-планировочного управления);
АТИ (административно-технической инспекции);
получение разрешений СЭС (санэпидемстанции), газо-технической инспекции или справки о том, что дом не газифицирован;
прохождение жилищной инспекции, согласование на ремонт с соседями по этажу сверху и снизу, гарантийные обязательства на проведение ремонта, страхование ремонта, получение справки балансодержателя дома, договор с управляющей компаний.

Почти за каждым пунктом этого меню стоят обивание порогов, очереди и дополнительные расходы.

Если слова `свободная планировка` все еще кажутся вам рекламным слоганом, то это еще не конец. Затем идет прохождение документов через Межведомственную комиссию (МВК), состоящую из представителей вышеназванных инстанций, которая утверждает окончательное решение. Итоговым этапом является получение распоряжения о перепланировке. На основании разрешения МВК уже можно проводить ремонт с перепланировкой, а затем вносить новые сведения в БТИ и Регистрационную палату или ДГМИ (Департамент государственного муниципального имущества).

Почем свобода для народа?

Стоимость и сроки согласования перепланировки зависят от сложности предполагаемых работ. Согласование простой перепланировки, включающей обычно разборку не несущих перегородок (в данном случае это неактуально), устройство проемов в не несущих перегородках (тоже), устройство новых не несущих перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия, замену инженерного оборудования при сохранении стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации стоит 500-700 долларов и производится за срок от 30 дней.

Согласование более сложной перепланировки, включающей устройство туалетов, ванных комнат и кухонь, замену сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения и т.д. стоит 1500-2500 долларов и занимает от 2 до 4 месяцев. Согласование очень сложной перепланировки (по уже готовому проекту), а именно: перепланировка квартир со свободной планировкой также занимает от 2 до 4 месяцев и стоит от 2500-3000 долларов.

Помимо времени и денег, этот процесс требует от перепланировщика еще и очень крепкой нервной системы. Помимо многочисленных ограничений (часть из которых была упомянута), не менее важна проблема сроков, в течение которых в доме будут происходить строительные работы. По нормам на разработку проекта перепланировки, согласование и утверждение требуется от двух до четырех месяцев, однако нередко эта бюрократическая операция растягивается на гораздо большее время.

Само же превращение квартиры со свободной планировкой в реальное жилище может затянуться на год и более. При этом хорошо, если все жильцы дружно начинают обживать новый дом. Однако на практике так не бывает, и перманентная стройка в доме продолжается много-много лет, не давая уже отмучившимся спокойно жить в своем перепланированном жилище.

Находчивый платит дважды

В заключение хотелось бы сказать, что, приобретая квартиру со свободной планировкой, не следует думать, что деньги способны утвердить чуть ли не любой проект переланировки. В принципе, да, могут — взятки никто не отменял. Но зато потом, когда квартиру потребуется продать или обменять, вдруг выяснится, что все сделано неправильно, и ее нужно привести в соответствие. В лучшем случае это может стать минусом при продаже, а это чревато более низкой ценой. К сожалению, таких примеров масса. Многочисленные посреднические фирмы за деньги сейчас утвердят, что угодно. А вот, что будет потом? Опять потребуется толстый кошелек…

И еще один пустячок, о котором нельзя не упомянуть. Дело в том, что окончательная площадь квартиры со свободной планировкой получится меньше ровно на ту площадь, которую займут межкомнатные стены. Чем больше квартира, чем больше стен, тем больше расхождение. При современных московских ценах на квадратные метры, которые и не думают не только снижаться, но и стабилизироваться, разница может составить весьма кругленькую сумму.

За предоставленную информацию благодарим Информационно-аналитическое агентство RWAY.

Наш блог

Снос и возведение стен в квартире: что можно, а что – нет .

Ненесущие стены можно сносить, но есть исключения. Несущие сносить запрещается из соображений безопасности.

Когда изначально идет квартира со свободной планировкой, владелец может расставить внутренние стены, как ему захочется. Ограничивают его только контуры квартиры. Сложнее тем, кому досталась стандартная планировка. Она не всегда бывает комфортной.

Для организации более удобного жизненного пространства можно сделать перепланировку. Вот только нужно заранее выяснить, какие стены можно сносить, а какие – нет. Об этом и пойдет речь далее.

Какие бывают стены

Стены бывают несущими и ненесущими. Первые принимают на себя всю нагрузку дома. Фактически на них опирается не только потолок, но и все последующие этажи. От прочности несущих стен зависит существование всего здания. Их разрушение может привести к трагическим последствиям, вплоть до обвала дома.

Ненесущие существуют лишь для внутреннего разграничения помещений и защиты их от внешних воздействий. Опираются они только на перекрытие в пределах этажа.

Если ненесущая стена не граничит с улицей, ее называют перегородкой.

Поскольку такие стены нагрузки на себя не принимают, на безопасность они не влияют.

Можно ли сносить ненесущие стены

Серьезных последствий снос ненесущей стены не повлечет. Здесь главное – узаконить перепланировку, чтобы квартира оставалась ликвидной. Варианты могут быть следующими:

демонтаж перегородки между ванной и туалетом;

снос стены, разделяющей гостиную и кухню;

частичный снос ненесущей конструкции (например, демонтаж подоконного блока или расширение дверного проема).

Согласовывать нужно и перенос стены, даже если решено сдвинуть ее всего на пару сантиметров. Это все равно вызовет изменение в графической части техпаспорта, а, значит, считается перепланировкой.

Без согласования можно обойтись, если хочется только переложить стену (например, если она обветшала или была повреждена при ремонте). Но для этого нужно:

подобрать материал ровно такой же толщины, что и был изначально;

поставить перегородку на то же самое место, где она стояла;

обеспечить исходный угол наклона (если стена стояла не ровно под 90 градусов).

В этом случае никаких изменений в геометрии жилого помещения не будет. Даже если БТИ нагрянет с проверкой, перепланировку обнаружить не удастся.

Какие ненесущие стены сносить нельзя

Есть несколько исключений, из-за которых и на демонтаж перегородок накладываются ограничения. Так, нельзя сносить:

стену между гостиной и кухней, если последняя оборудована газовой плитой;

стену, разделяющую комнату и санузел;

стены, отделяющие лоджию или балкон от комнаты или кухни.

Такую перепланировку Госжилинспекция не согласует. А если сотрудники БТИ обнаружат самовольные изменения, то хозяин заплатит штраф. Также с большой вероятностью его могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние.

Можно ли сносить несущие стены

Пункт 10.3 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП запрещает любые меры по перепланировке помещений, ведущие к нарушению устойчивости конструкции строения.

Соответствующие нормы есть в каждом регионе. Закон запрещает сносить несущие стены. Это чревато не только штрафом для владельца квартиры и требованием вернуть ее в первоначальное состояние. У хозяина даже могут изъять его собственность.

Но самое страшное – это риск для жизни и здоровья всех жильцов многоквартирного дома.

Есть ли проблемы с возведением стен

Казалось бы, строить – не ломать, но и тут не все однозначно. Дополнительные перегородки возводятся с целью разделения помещений. Сами по себе стены как конструкции вреда не принесут. Но вот получившиеся помещения должны соответствовать СНиП:

после разделения в каждом жилом помещении должно остаться по окну;

должна быть возможность установить радиатор отопления в выделенную комнату;

жилая комната не может быть меньше 14 кв. м в однокомнатной и 16 кв. м – в многокомнатной квартире;

спальня не может оказаться менее 8 кв. м;

обособленную кухню нельзя делать менее 8 кв. м, часть кухни-столовой – менее 6 кв. м, нишу – менее 5 кв. м.

То есть здесь нужно смотреть, не что возводится, а где.