Деревянные перекрытия между этажами в кирпичном доме

Квартиры с деревянными перекрытиями

«Здравствуйте, Татьяна Васильевна. Меня зовут Ирина. Мне с мужем необходима ваша профессиональная консультация риэлтора по купле-продаже вторичной недвижимости, а точнее по приобретению квартиры с деревянными перекрытиями. Вкратце изложу нашу ситуацию: мы уже достаточно продолжительно время присматриваем себе квартиру на вторичке. Вы только не подумайте, что нам очень сложно угодить, но по опыту наших изысканий получается так, что либо квартира хорошая и при этом район не тот, либо район подходит, а квартира не дотягивает под наши требования или полностью нас не устраивает. При этом мы располагаем достаточным по московским меркам бюджетом для покупки жилья в 18-20 млн рублей.

Так вот, совсем недавно нам на глаза попался прелюбопытнейший вариант в сталинском доме — достойный нашего внимания, как нам показалось на первый взгляд, во всех отношениях. Приемлемая цена, престижный район, удачное местоположение дома в глубине массива, этажность здания, общая площадь, количество комнат и функциональная планировка, непосредственная близость к метро, шикарный вид из окна в тихий уютный двор, высокие потолки больше 3-х метров, впечатляющая архитектура — по предварительным исходным данным в объявлении всё сходилось, ну, прямо, как мы мечтали!

Нас это предложение не просто заинтересовало — мы, конечно же, что тут скрывать, загорелись этой квартирой. Но просмотр объекта в живую охладил наш пыл. О том, что дом без лифта, нам было известно заранее и сей факт не имел для нас принципиального значения — мы даже рады лишний раз прогуляться пешком по лестнице на 5 этаж. Нас насторожило совсем другое. В результате переговоров с собственником и его представителем выяснилось, что многоквартирный дом имеет не железобетонные, а смешанные/деревянные перекрытия.

Для нас эта новость, если честно, была как ушат холодной воды — хотя даже после этого мы не отказалась от своего намерения и настроены решительно, лишь быть может чуточку сомневаемся в правильности своего поступка. Психологическое состояние, в котором мы пребываем, уверена знакомо многим — и хочется и колется! До конца не можем понять как это расценивать — чего-то боимся, а чего не знаем! Обрывочные сведения, слухи, домыслы, кочующие во всемирной паутине по предмету обсуждения, ясности в вопрос не внесли — вроде бы это «плохо/не совсем хорошо», а вот чем конкретно плохи или чреваты деревянные перекрытия в квартире не совсем понятно?!

Хотелось бы получить достоверную информацию по интересующему нас вопросу, как говорится из первых рук, и узнать ваше мнение как специалиста в этой области, как эксперта рынка вторичной городской недвижимости, что вы можете подсказать или посоветовать на этот счёт: Стоит ли покупать квартиру с деревянными перекрытиями или всё же отказаться от покупки сталинки? Встречались ли в вашей практике или в практике ваших коллег варианты купли-продажи таких сложных неоднозначных объектов? Может у кого из ваших знакомых или клиентов есть личный опыт проживания в квартире с деревянными или смешанными перекрытиями и они могут предоставить полезный правдивый отзыв? Какие могут быть риски, угрозы или негативные последствия в будущем, трудно ли будет в дальнейшем продать квартиру с деревянными перекрытиями?»

Для полноты ощущений, с начала предлагаю рассмотреть потребительские качества подобного рода жилья, явные преимущества и недостатки, так сказать, плюсы и минусы квартир с деревянными перекрытиями.

Слабые стороны:

Из-за конструктивных особенностей зданий подобного типа существует ряд ограничений по проведению ремонтно-строительных работ, которые касаются непосредственно потолка и пола. В доме с деревянными перекрытиями, крайне проблематично, а во многих случаях практически не возможно, например, произвести стяжку пола из-за огромной нагрузки на несущие балки.
Межкомнатные и межквартирные перегородки часто выполнены по каркасной технологии с заполнением пустот шлаком. В домах с деревянными/смешанными перекрытиями очень хорошая слышимость.
Общая усталость жилищного фонда, инженерных сетей и коммуникаций: регулярные аварии из-за гнилых труб, постоянные отключения подачи электроэнергии по причине коротких замыканий, бесконечные косметические и капитальные ремонты.
Многоквартирные дома с деревянными перекрытиями — объекты с повышенным уровнем пожароопасности. Страховщики, если и выдают полис, то с повышенным коэффициентом. В случае возникновения пожара в одной из квартир, весь дом может вспыхнуть как спичка и выгореть дотла.
Риск сноса и переселения существует даже, если дом включен в реестр памятников архитектуры и объектов культурного наследия. Заинтересованный инвестор ни перед чем не остановится. Самый популярный предлог — плановая реконструкция исторического здания..

Взять ипотеку на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями сейчас стало намного легче, чем ещё несколько лет назад, потому как и для финансово-кредитных учреждений настали непростые времена и им дорог каждый клиент, и всё равно придётся побегать, да поискать банк, который согласиться выдать займ под такой сложный объект.
Согласовать перепланировку в квартире с деревянными перекрытиями, а особенно в жилых зданиях-памятниках архитектуры — это отдельная очень трудоёмкая история, по следам которой можно написать целый трактат, а если коротко, то лёгкой прогулкой эту процедуру никак не назовёшь.

Сильные стороны:

Архитектурный стиль – львиная доля гражданских зданий с деревянными перекрытиями имеют свой неповторимый облик. Фасады домов и входные группы (подъезды, парадные) украшены декором из лепнины, лестничные марши с резными и коваными элементами, покатые крыши. Широта и размах здесь чувствуется абсолютно во всём: от фронтальной стороны до начинки в фойе. Уверена, что именно таких идентификационных деталей и не хватает большинству современных строений. Уникальная архитектура – неоспоримое преимущество жилья с деревянными/смешанными перекрытиями.

Читать еще: Утепление кирпичных стен изнутри дома

Проектирование и благоустройство придомовых территорий – здесь всё продумано до мелочей. Сделано всё, чтобы жильцы чувствовали себя людьми и могли с пользой провести досуг: тихие уютные скверы с детскими и спортивными площадками, прогулочными дорожками, множеством зелёных вековых насаждений, фонтанами, беседками, лавочками, гипсовыми фигурами, столами для игры в шахматы или домино, умело скрытыми от посторонних глаз и городского шума. Закрытый двор – ещё один веский довод в пользу квартиры с перекрытиями смешанного типа.

Этажность – большинство домов с перекрытиями рассматриваемого типа относятся к малоэтажному жилому фонду. Редко когда встретишь здание с деревянными балками выше 5 уровней. Даже самые неприметные шедевры дореволюционной и архитектурной мысли Страны Советов в два-три этажа с покатыми крышами, в этом отношении смотрятся куда более выигрышнее на фоне современных высоток. В малоэтажке вся её сила со всеми вытекающими преимуществами…

Комфорт проживания – уверена, что по качеству жизни старые сталинские и дореволюционные дома предоставят весомую фору конкурентам на рынке. Люди живут тихо мирно в размеренном темпе, одной большой дружной семьёй, все друг друга знают. Кроме того, уют создаётся за счёт ауры жилья. Правда, ощутить и проникнуться духом времени, искусством векового монументализма под силу только эстетам, персонам искушённым — истинным ценителям комфорта.

Плотность населения – совсем не трудно посчитать, что общее количество проживающих в стандартном доме с деревянными перекрытиями, где, например, всего 4 этажа и 4 подъезда едва ли дотягивает до численности квартирантов 1 секции самой обычной современной новостройки. Этот показатель вряд ли когда смогут переплюнуть вновь строящиеся кварталы и его безусловно можно занести в актив предмета обсуждения.

Планировки – удобством логистики (перемещения) в замкнутом пространстве могут похвастаться только удачные планировочные решения – вместительные прихожие и кладовки, просторные кухни, огромные по своим размерам санузлы, большие изолированные комнаты и полы из дубового паркета, обзорно-видовые балконы, лоджии и веранды. Жильё в основном исключительно функциональное, потому как строили в стародавние времена для людей – ни капельки не сомневаюсь, что здесь места хватит всем!

Высокие потолки от 3 метров и выше – именно эта конструктивная особенность присущая практически для всех зданий с деревянными перекрытиями и прельщает большинство потенциальных клиентов на рынке. Часто именно эта уникальная деталь становится определяющей при выборе жилья. Да и по медицинским показателям – больший объём кислорода положительно сказывается на здоровье, здесь действительно есть чем дышать!

Инфраструктура – квартиры и дома с перекрытиями смешанного типа расположены в старых обжитых районах, с давно сложившейся социально-бытовой, торгово-розничной, транспортной и информационной инфраструктурой. Детские и взрослые поликлиники, больницы, детские садики, общеобразовательные школы и колледжи, магазины, кафе и рестораны, торгово-развлекательные центры, спортивные сооружения, дороги и общественный транспорт, средства коммуникации и связи – всё необходимое для полноценной жизни буквально под рукой.

Местоположение – зачастую именно со строительства домов в деревянными или смешанными перекрытиями как временного жилья и зарождалась жизнь во многих районных и областных центрах нашей необъятной страны. В результате развития населённых пунктов на данный момент подавляющее большинство этих строений отличаются крайне выгодным геоэкономическим положением. Этот факт непременно необходимо учитывать при оценке ликвидности данного типа вторичной недвижимости.

Полностью деревянные многоквартирные дома

Уверена, что для полноты рассматриваемого вопроса, стоит упомянуть и об ещё одном виде гражданских строений с деревянными перекрытиями – полностью деревянных многоквартирных домах.

Конструктивная особенность аналогичных зданий заключается в том, что почти все несущие элементы строения – лестничные марши, направляющие, обрешётка стен, стропила кровли и балки выполнены из дерева. Исключение составляют ленточный фундамент, да площадка под санузлом – они выполнены из армированного бетона.

Не смотря на специфику, покупка жилья и в данном случае также не лишена смысла. Потенциальному клиенту действительно есть над чем призадуматься. С одной стороны в «деревяшках» присутствует целый ряд неудобств и существуют определённые риски, связанные, например, с отсутствием элементарных условий для проживания (туалет на улице, общая кухня) или износом центральных коммуникаций, с другой – жильё в многоквартирных домах, построенных полностью из дерева, зачастую обладает практическим всеми необходимыми потребительскими качествами и характеристиками (планировка, комфорт, экология, плотность населения, инфраструктура). Кроме того, квартиры подобного рода зачастую значительно дешевле аналогичных предложений по площади, но уже в панельных или кирпичных домах. А при ограниченном бюджете, как показывает практика, фактор низкой цены для многих соискателей на рынке недвижимости является определяющим критерием в выборе квартиры для личного пользования.

Ветхие многоквартирные деревянные дома не так безнадёжны, как могут показаться на первый взгляд – каждому из них присущ скрытый потенциал – инвестиционная привлекательность: земельные участки под трущобами как правило в первую очередь рассматриваются застройщиками и девелоперами для своих проектов, зачастую существует реальная перспектива сноса и получения новой квартиры как компенсацию взамен старой.

Как бы там ни было, общих рекомендаций по приобретению предоставить крайне сложно, целесообразность покупки квартиры в полностью деревянном многоквартирном доме необходимо в каждом конкретном случае рассматривать в индивидуальном порядке. Мой вам совет: «Взвесьте все за и против, плюсы и минусы и примите для себя одно единственное правильное решение!»

Сталинка с деревянными перекрытиями – мнение эксперта по недвижимости и личный опыт проживания

Если бы ещё несколько лет назад кто-нибудь сказал мне, что я куплю себе квартиру в сталинском доме с деревянными перекрытиями, да буду в ней не просто преспокойно проживать, а стану крайне довольна приобретением и безумно от этого счастлива, то я бы рассмеялась собеседнику в лицо и покрутила у виска, намекая на умалишённость и больное воображение. Личного опыта эксплуатации «деревяшек» у меня на тот момент, конечно же, не было и тогдашнее моё мнение на счёт всех зданий с перекрытиями смешанного типа было сформировано под влиянием стереотипов и предрассудков и если коротко, то его можно выразить одним ёмким словом – неликвид!

Читать еще: Чем сверлить кирпичную стену

Однако, многое с тех пор поменялось в моём сознании, теперь я уже не так категорична в оценках — мнение изменилось в диаметрально противоположную сторону. Причиной кардинальной смены курса мышления послужил прелюбопытнейший и показательный случай. Вот вам моя реальная история…

В своё время я клюнула на рекламу и сдуру взяла да купила аж целых две квартиры в подмосковной новостройке. Прожила в монолитно-кирпичном доме примерно 9 лет. В конечном итоге я взвыла от новоделов, потому как намаялась и нахлебалась с чисто житейскими и проблемами эксплуатации по полной программе. Сил бороться с причудами коммунальщиков и окружающей среды больше не было, и в один прекрасный момент я собрала волю в кулак, да и продала всё это барахло с молотка.

На вырученные с продажи новостроек деньги стала подыскивать себе подходящее жильё в Москве. Запросы мои были очень даже скромные, не завышенные, я бы даже сказала стандартные: 2-х комнатная квартира желательно рядом с метро, изолированные полноразмерные комнаты, площадь не менее 50 м.кв. В результате поисков и изысканий на этот счёт, ничего путного на глаза не попадалось, кроме…квартир в домах с деревянными перекрытиями. Вот тут-то сталинки и заставили обратить на себя моё пристальное внимание.

Татьяна Мамонтова — частный риэлтор

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

Действующие акции

— До 31 декабря 2020 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Устройство деревянных межэтажных перекрытий: что нужно знать

Устройство деревянных межэтажных перекрытий необходимо даже в одноэтажном доме. Эта конструкция будет полом на чердаке и потолком вашего дома. Чтобы она прослужила вам верой и правдой долгие годы, первое, что нужно сделать – правильно выбрать материал.

Почему отдаём предпочтение дереву

Почему в низкоэтажном строительстве наиболее предпочтительны деревянные перегородки между этажами? Ответ прост:

стоят они дешевле;
монтируются намного проще бетонных;
не требуют никакой специальной техники и дополнительных материалов.

Плюсы деревянных перекрытий очевидны:

весят они намного меньше бетонных;
хорошо сберегают тепло;
их монтаж разрешён даже при низких температурах.

Для деревянных межэтажных перекрытий можно использовать древесину хвойных пород, клееный брус, сборные конструкции.

Расстояние между балками – от полуметра. Чем больше высота балок, тем шире может быть пролёт между ними. На прочность всей будущей конструкции влияет именно высота, а не ширина. Оптимальная высота – 0,18 метра. С шагом между балками в полметра при такой высоте и прочности допустимо утепление минеральной ватой. При этом основа не будет деформироваться или прогибаться.

Не приобретайте лаги из лиственных пород деревьев. Их не рекомендуется использовать для межэтажных перекрытий.

Укладка балок

Перекрытие второго этажа по деревянным балкам начинается с укладки последних. Здесь стоит разграничить их обустройство в деревянном или кирпичном доме.

Монтаж лаг в деревянном доме

Лаги должны быть квадратного и прямоугольного сечения (поперечные и продольные). В случае с квадратом всё понятно (оптимальный размер 20×20 см). В прямоугольных балках нужно выбирать соотношение сторон 3/1 (высота/ширина), т.е. при размерах продольных 20×20 см поперечные будут иметь размеры 15×5 см.

Перекрытие из таких материалов не прогнётся и выдержит довольно большой вес (включая утеплитель). Правильно смонтированное перекрытие должно иметь решетчатую структуру, то есть состоять из двух уровней лаг – поперечных и продольных.

Поперечные балки монтируются к стенам с шагом в 1 метр при помощи специальных башмаков. Всё дерево обрабатывается антисептиками и антипиренами. Далее идёт очередь продольных балок. Чтобы уложить их правильно, на поперечных нужно сделать выемки с шириной, равной ширине продольных лаг. Здесь шаг меньше полуметра. Это даст необходимую прочность перекрытиям.

Укладка производится маячковым методом. Сначала кладут крайние лаги и тщательно выверяют их ровность при помощи уровня. Здесь недопустимы какие-либо отклонения по уровню. Остальные кладутся по шаблону, их ровность выверяется при помощи рейки. Для достижения нужного уровня высоты используют бруски разной толщины. Предварительно их просмаливают или обмазывают битумной мастикой. Недопустимо обстругивать концы лаг или подкладывать щепки.

Концы поперечных лаг нужно обмазать битумной мастикой и обернуть рубероидом или гидроизолом. Это продлит срок службы дерева, защитив его от гниения.

Когда решётка готова, можно приступать к монтажу подшивки. На неё впоследствии мы будем укладывать звукоизоляцию. Дерево отлично проводит звук, поэтому если подшивка будет состоять из нескольких слоёв, их нужно соединить между собой.

Черновым слоем лучше подшить листы фанеры, а поверх неё уже смонтировать чистовой потолок из деревянной вагонки. Оба слоя нужно стянуть между собой саморезами. В качестве звукоизоляции можно использовать обычный сухой песок или пеноплекс (экструдированный пенопласт). Для этого по фанере и лагам настилаем гидроизоляцию, стыки соединяем специальным скотчем, крепим гидроизоляцию при помощи строительного степлера.

Затем насыпаем песок слоем не менее 5 сантиметров или укладываем плиты пенопласта. Последние должны плотно входить в проёмы. Сверху снова настилаем гидроизоляцию и монтируем черновой пол. Поверх него укладываем либо половую шпунтованную доску, либо ДСП, либо паркет. В общем, всё, что душе угодно.

Читать еще: Как удалить высолы на кирпичной кладке

Крепление обшивки производим при помощи саморезов по дереву. Такой монтаж более надёжен, чем гвозди.

Монтаж балок в кирпичном доме

Межэтажное перекрытие по деревянным балкам может быть обустроено и в кирпичном доме. Чтобы не возникло проблем, ещё на стадии строительства на предполагаемой высоте второго этажа укладывается своеобразный карниз – выступ внутри помещения и выемки в нём под будущие лаги. В этом случае никаких проблем с укладкой поперечных лаг не возникнет.

Стоит помнить, что кирпич очень хорошо проводит как тепло, так и холод, т.е. в холодное время года деревянные балки будут соприкасаться с холодной стеной. Образующийся конденсат способен заставить дерево постепенно разрушаться. Поэтому, кроме обязательной антибактериальной и противогрибковой пропиток, концы лаг обязательно промазывают битумной мастикой и обматывают рубероидом.

Если в доме печное отопление, то лаги и сами перегородки не должны находиться к дымоходу ближе 40 см. Образующийся проём зашивается негорючими материалами.

Монтаж продольных лаг делается так же, как и в деревянном доме – на поперечных вырубаются выемки, в которые плотно укладываются продольные лаги.

Второй вариант обустройства деревянного межэтажного перекрытия – это использование в качестве поперечных лаг металлического двустороннего швеллера. Его нужно обязательно обработать антикоррозионной защитой и покрасить. Поперечные балки в такой конструкции также деревянные. Такое перекрытие более прочное и прослужит дольше.

Металлические швеллеры имеют свои недостатки – подвержены коррозии и имеют низкую звукоизоляцию.

Определяем качество готовой работы

Перед началом эксплуатации попробуем определить качество готового перекрытия. Это необходимо для того, чтобы вовремя заметить любые недостатки и устранить их.

Делаем проверку на отклонение относительно осей конструкции. Допустимый предел – 1,5 сантиметра.

Проверяем при помощи уровня. Допустимое отклонение в любом направлении – 0,2 сантиметра.

Ходим по второму этажу как можно шумнее. На первом ничего не должно быть слышно и ничто не должно вибрировать.

Проверка проведена, все параметры в норме. Теперь можно заняться финишной отделкой всех поверхностей.

Вместо заключения

Перегородка между этажами может быть бетонной, деревянной или комбинированной (швеллер+дерево). Чаще всего предпочтение отдаётся деревянным перекрытиям, так как их можно смонтировать, не прибегая к помощи мастеров-строителей. Стоят они намного дешевле монолитных, весят немного, но могут переносить значительные вертикальные нагрузки.

Ещё один несомненный плюс – к ним легко можно прикрепить при помощи гвоздей или саморезов всё, что вы пожелаете. Такие межэтажные перегородки создадут необходимый уют и комфорт в помещении. И не забудьте про обязательную звуко- и теплоизоляцию! Иначе все перемещения на втором этаже вы будете слышать и на первом.

Возводим деревянные перекрытия между этажами, технология строительства

Деревянные перекрытия между этажами обычно используют в малоэтажном частном строительстве домов из дерева, кирпича или пеноблоков. Деревянные перекрытия обладают целым рядом достоинств: они не утяжеляют конструкцию, позволяют обойтись без привлечения тяжелой техники, обладают достаточной прочностью и приемлемой ценой.

Выбор материала для деревянных перекрытий

Деревянные перекрытия устраивают при ширине пролета не более 8 метров. В качестве основных несущих конструкций используют балки из бруса с сечением от 50х150 до 140х240 мм или окоренного бревна соответствующего диаметра. Шаг балок определяется расчетом и обычно бывает от 0,6 до 1 метра. Для изготовления балок берут только хвойные сорта древесины – их прочность при работе на изгиб значительно выше, чем у лиственных пород. Бревна или брус для балок должны быть тщательно просушены на воздухе под навесом. При постукивании обухом топора балки должны издавать звонкий чистый звук. Длина балок перекрытия должна быть такой, чтобы прочно опираться в гнезда кирпичной кладки или сруба.

Кроме балок для выполнения межэтажных перекрытий используют:

Черепные бруски с размером 50х50 мм – их крепят к нижней части балок с обеих сторон и подшивают к ним потолок нижнего этажа;
Доску чернового пола верхнего этажа. Для этих целей можно брать любую доску, в том числе нестроганую;
Доски пола верхнего этажа – строганую шпунтованную доску;
Утеплитель. В качестве утеплителя в деревянных перекрытиях лучше использовать минеральные плиты или рулонный материал, так как волокнистая теплоизоляция, в отличие от пенопласта, не поддерживает горения и обладает хорошими шумоизолирующими свойствами;
Гидропароизоляционную пленку, предназначенную для защиты утеплителя от увлажнения парами влаги;
Антисептик для дерева и битумную мастику, обрезки рубероида;
Декоративное покрытие пола и потолка.

Технология выполнения деревянных перекрытий между этажами

Балки межэтажных перекрытий закладывают в стены обычно во время постройки дома, а все остальные работы по возведению перекрытий производят после постройки перед началом отделочных работ. Перед выполнением перекрытий нужно произвести расчет нагрузки на перекрытия, исходя из полученных данных выбирают размеры балок и шаг укладки.

Деревянные перекрытия между этажами, в отличие от бетонных плит, не создают лишней нагрузки на фундамент, следовательно, можно значительно уменьшить затраты на возведение мощного фундамента. Правильно выполненное перекрытие достаточно прочное и долговечное, обладает хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами, кроме того, натуральные материалы позволяют перекрытиям «дышать».